| 2007-09-05 15:18 | |
2007年1-8月份以来，从有关统计数据来看，全国房地产市场出现房价急剧上涨的局面，迎来了新一轮的房价上涨浪潮。在改革最前沿的深圳市，上半年上涨了50%；最近几个月，地处西部的重庆市也出现5-15%的增长，其他很多大城市都有不同程度的上涨势头。这远远超出了年初许多学者的预期。 2007年8月16日，“2007博鳌房地产论坛”在海南开幕。在历时四天的论坛上，许多专家学者针对2007年房地产市场进行了深入地讨论。但原建设部部长杨慎先生在发言时强调，“我不同意现在住房、教育、医疗始终是中国三座大山的观点”。杨慎先生列举了理由论证自己的观点：第一，1949年以前全国住房面积仅有2亿平方米。解放以后，从1956年开始到1989年30年的时间盖了7亿平方米的房子，按50平方米一套折算盖了1400万套。第二，邓小平同志讲要把住宅建设作为我们支柱产业，从那以后我们一步一步地改革，从1980年开始到2006年26年，盖了88.6亿平方米。解决了1亿1千1百万户家庭住房问题。如按照90平方米计算，解决了9430万的住宅，所以我们住房建设成就是有目共睹的。1985年建设住房国家组织了73万人调查，调查的结果人均住房一共1046万人，人均住房面积2至4平方米。现在低收入人群住房面积8到12平方米，这说明什么？说明大家都在进步，都在提高，都在发展。另外，杨慎先生还分析了目前房价高涨的原因：“我们国家的经济不断增长，我们的收入不断提高，人民的住房需求量不断提高，房价也不断的上涨。住房消费同我们城市化的进程是成正比的”。 我不敢苟同杨慎先生的观点。他列举了“从1980年开始到2006年26年盖88.6亿平方米。解决了1亿1千1百万户家庭住房”。但这期间有10几年都是未进行房改，实行福利分房的政策，但在近10年的房改以来，特别是最近的几年，我还能看到这种情况在大幅度改善吗？我想只要做过实际调查的人（很多媒体都有报道）都应该清楚，现在很多地方的新房虽然都被卖出，但实际入住率又有多少，不是有很多空着的吗？究其原因很多房产都是被一些所谓的富人所买，他们都会至少有两处以上的房产，而很多的中低收入群体（在中国还是占多数）都很难买得起房，甚至不少人买不起房。 “大家都在进步，都在提高，都在发展”。与20年前相比，有所进步和发展不错，但谁增长更快、提高更多？谁在这10年来房改中得到的利益和实惠最多呢？难道是普通老百姓？ 在分析目前房价高涨的原因时，他提到“我们国家的经济不断增长，我们的收入不断提高，人民的住房需求量不断提高，房价也不断的上涨。住房消费同我们城市化的进程是成正比的”。在房价高不可攀的今天，还说收入不断提高，住房需求不断提高，是导致了房价上涨的主要原因，而且还成正比，我不敢苟同。在中国大陆，如今的房价上涨趋势已远远超过老百姓的收入增长水平，很多地方已经超出了老百姓的承受能力。下面我用一组数据来说明： 国际上通行的房价高低标准是“房价收入比”。据同一篇报道引述韩国国土研究院的本国调查资和国际比较资料：当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。韩国首都首尔的比值为7左右，据说已经引起民怨。而中国大陆据调查，中心城市已经普遍超过10以上，有的甚至达到20，而中国的收入分配的状态，是绝大多数人处于“平均线”以下，比如北京的职工年平均收入是3万多一点，而60%的职工，达不到“平均数”，即便是达到“平均线”者，以北京城区目前的房价，以70平方米“小户型”为标准，其房价收入比也在20左右了。 究其当今房价急剧上涨的原因，供求关系不是主因。根据经济理论，均衡价格由供求关系确定。但在中国如今的房地产市场，供求关系不是决定性因素。为什么？ Ø 政府卖土地的动机：很多地方政府都将GDP看作自己任期内的政绩，因此导致了很多地方都大量出让土地，甚至价格一天比一天高。这么高昂的成本，都被房地产商转嫁给了购房者，都让老百姓为其买单。 Ø 第二个重要原因，就如郎咸平教授所说的“虚拟资金”大量涌入房地产市场，导致房地产市场过热，绝大多数物业估值过高，大幅度超出物价上涨水平，以至于出现大量的泡沫。虚拟资金是郎教授推出的一个新名词，它包含居民储蓄、企业家应用于投资而受投资环境影响未投资的资金、贪污受贿资金（我想不仅这，应该称作“黑钱”，即贪污受贿的资金、非法经营所得等）、国际热钱。 随着如今房价的节节攀升，其估值已超过本身应有的价值，但还有很多学者大谈要将起基本生存条件保障作用的住房建设来担当“支柱产业”，并还要继续“稳定”其价格。甚至有的地方将其冠名为“发动机”、“火车头”等冠冕堂皇的修饰语。 “支柱产业”应该是科技水平、制造水平、人力资源素质水平的综合体现是整个工业体系的栋梁，能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。以美国为例，以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。然后再看看中国，要将老百姓的起基本生存保障作用的住房建设当作“支柱产业”来发展，以贡献GDP的增长速度。悲哀！！ | |
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